Son zamanlarda uygulamada sıklıkla rastladığımız ve en çok tercih edilen tahliye yollarından biri ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu madde 350 ve 351'de düzenlenmiştir.
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Yukarıdaki kanun maddelerinde de belirtildiği üzere ev sahibi yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması halinde tahliye edilmesini talep edebilecektir. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Bu sebeplerle kiraya veren belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyarak açacakları dava ile kira sözleşmelerini sonlandırabilecektir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için birtakım şartların mevcut olması gerekmektedir. Bu şartların varlığı halinde kiraya veren tahliye davası açarak taşınmazın tahliyesini sağlayabilir
1- Kiralanan taşınmazın konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır.
Kiraya verenin kendisinin ya da kanunda sayılan yakınlarının kiralanmış taşınmaza konut ya da işyeri olarak ihtiyaç duyması gerekmektedir. Kanunda sayılan kiraya verenin kendisi dışında yakınları ise şunlardır:
Eşi
altsoyu
üstsoyu
kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler
Maddede belirtilen kişiler dışında bir kişi için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamaz.
2- Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
Kanunda belirtilen kişilerin gereksinimlerinin gerçek, samimi ve zorunlu olması her somut olayın içeriğine göre değişkenlik göstermektedir. Yargıtay emsal kararları da bu ihtiyacın her olayın koşullarına göre incelenmesi yönündedir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını değerlendirip karar verecek kişi hakimdir.
Kiraya verenin çocuğunun taşınmazın bulunduğu şehirde üniversite kazanması ve yurda çıkacak imkanının olmaması, kiraya verenin kiralanan taşınmazın olduğu ile tayinin çıkması, sağlık durumlarının değişmesi vb. gibi ihtiyaçlar örnek olarak gösterilebilir.
Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2014/9759E. 2014/11187K.)
örnek karar:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/9759 E. , 2014/11187 K.
Davacı vekili, müvekkilinin davalının otel olarak işletmekte olduğu taşınmazı torunlarıyla birlikte işletmek istediğini, geçimini sağlamak için taşınmaza ihtiyacının olduğunu, bu konuda davalıya ihtarname gönderilmesine rağmen sonuç alınamadığını belirterek, davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın süresinde açılmadığını, davacının kötü niyetli olup tahliyeyi sağlamak için açtığı derdest davalar olduğunu, ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını, davalıyı tahliyeye zorlamak için kira tespit davası da açtıklarını asıl amacın kira parasını artırmak olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, daha önce açılmış bulunan tespit davası nedeniyle açılan bu davanın gerçekçi ve samimi olmadığı ve zorunluluk koşulunun sağlanamadığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.
Olayımıza gelince; uyuşmazlık ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye istemine ilişkindir. Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 28.04.2008 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava; TBK 350.maddeye göre kira bitim tarihinden itibaren 1 aylık süre zarfında, 30.01.2014 tarihinde açıldığından süresindedir. Mahkemenin gerekçesinde kabul ettiği gibi davacının daha önce yasal hakkını kullanarak kira tespiti isteminde bulunması tahliye isteminin kabulüne engel oluşturmaz ve ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Bu durumda mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre karar vermesi gerekirken, eksik inceleme ile davanın hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmesi doğru değildir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
1- Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Eğer kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazın süresi için belirli tarih aralığı mevcutsa kiracı hemen tahliye edilemez. Tahliye için sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekmektedir.
2-Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Kira sözleşmesinde belirli tarih mevcut değilse kiraya veren 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
Kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.
Fesih bildirimi yapıldığı halde kiralanan boşaltılmadıysa kiraya veren fesih dönemi sonu itibariyle 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
Bu sürelere uyulmadığında dava usulden reddedilir.
YENİ MALİK VE YAKINLARININ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇILMASI
Kiralanan taşınmazın, kira sözleşmesi devam ederken, başka biri tarafından satın alınması, bağışlanması, miras ya da başka bir yol ile yeni bir kişiye devredilmesi ve bu sebeple malikinin değişmesi mümkündür.
Malikin değişmesi durumunda da kiracı bu taşınmazı kullanmaya devam edebilir.
Ancak TBK m.351'de belirtilen şartların varlığı halinde yeni malik veya kanunda yazan yakınları bu taşınmaza konut veya iş yeri sebebiyle gereksinim duyarsa hali hazırdaki kiracının tahliyesini sağlayabilir.
Buradaki ihtiyaç durumunun gerçek, samimi ve zorunlu olması yukarıda bahsettiğimiz şekliyle aynen geçerlidir.
Yeni malik durumunda değişen koşul dava açma süresidir.
Yeni malik kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmak şartıyla 6 ay sonrası için kiracının tahliye edilmesine yönelik dava açabilir.
Yeni malik kiralananın mülkiyetini kazandıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirim yapmak zorundadır. Bu bildirim yapılmaz ise kira sözleşmesinin aynı şartlarda devam edeceğini kabul etmiş olur.
Not: Kanun koyucu yeni malike TBK m. 351/1’den farklı bir ihtiyaç sebebi ile sona erdirme hakkı daha tanımıştır. Buna göre 351/2’de yeni malik dilerse bu hakkını kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı tahliye davası ile kullanabileceği hüküm altına alınmıştır.
Örnek Yargıtay Kararı
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/11227 E. , 2016/4220 K.
Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulü ile davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu taşınmazı 07.06.2013 tarihinde satın aldığını, 1 aylık yasal süre içerisinde davalı-kiracıya ihtarname gönderdiğini, ancak davalının halen işyerini tahliye etmediğini, müvekkilinin kendisine ait bir işyeri kurmayı ve ticaret yapmayı düşündüğünü ileri sürerek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının öğretmen olduğunu, ihtiyaç iddiasının samimi ve zorunlu olmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacının, dava konusu taşınmazda bir işyeri kurmak ve ticaret yapmak istediği ve bu amaçla dava konusu taşınmazı satın aldığı, tanık beyanlarından da ihtiyacın samimi ve gerçek olduğunun anlaşıldığı gerekçesi ile davanın kabulü ve tahliyeye karar verilmiştir.
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nın 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.
Olayımıza gelince; Davacı dava konusu taşınmazı 07.06.2013 tarihinde iktisap etmiş ve 05.07.2013 tarihinde davalı adına keşide ettiği ihtarla kiracısı bulunulan taşınmazı ihtiyacı için satın aldığını, kiralananı tahliye etmesini bildirmiş ve ihtar davalıya 09.07.2013 tarihinde tebliğ edilmiştir. Bu durumda ihtar 1 aylık süre içinde tebliğ edilemediğine göre TBK'nın 351.maddesinde düzenlenen yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma koşullarının oluştuğundan söz edilemez. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
! DİKKAT !
TBK m. 355/1 gereği ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz.
Aksi halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
3 yıllık süre geçtikten sonra kiraya veren herhangi bir kısıtlamaya tabi olmadan taşınmazı bir başkasına kiralayabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
Tahliye davaları teknik ve hukuki bilgi gerektiren konulardan olduğu için mutlaka bir avukat ile görüşerek detaylı bilgi almanızı tavsiye ederiz.
Ofisimizle iletişime geçerek detaylı bilgilendirme talep edebilirsiniz.
Av. Sezen Aksu
avukatsezenaksu@gmail.com
05070313899
1136 SAYILI AVUKATLIK KANUNU'NUN 166. MADDESİ UYARINCA ÜCRETSİZ DANIŞMANLIK HİZMETİ VERİLMEMEKTEDİR.
Comments